З огляду на те, що в деяких частинах Великої Британії буде скасовано перегляд орендної плати лише у бік підвищення, Сем Фоллі та Наташа Сондерс з міжнародної юридичної фірми Trowers & Hamlins розглядають, як аеропорти можуть захистити свої доходи.
У нещодавно прийнятому Законі Англії про деволюцію та розширення прав і можливостей громад 2026 року (Закон) є нові положення, які забороняють положення про перегляд орендної плати лише з метою підвищення (UORR) у всіх нових договорах комерційної оренди в Англії та Уельсі.
Оператори аеропортів зазвичай мають стабільні потоки доходів від оренди, що надходять від портфелів нерухомості, на які вплинуть реформи.
Дійсно, заборона UORR може призвести до того, що оператори аеропортів будуть змушені знижувати орендну плату в періоди економічного спаду або зменшення пасажиропотоку.
У цій статті ми розглянемо деталі нового закону, його вплив на сектор аеропортів, а також стратегії пом'якшення наслідків, доступні для захисту доходів у період після заборони.
ЩО РОБИТЬ ЗАКОНОДАВСТВО
– Види оренди, що охоплюються. Закон вносить зміни до Закону про орендодавців та орендарів 1954 року, додаючи нові положення, що забороняють положення про перегляд орендної плати лише з метою підвищення у відповідних договорах комерційної оренди.
Заборона стосуватиметься всіх видів оренди приміщень для бізнесу та всіх секторів нерухомості, включаючи промислову, офісну, роздрібну торгівлю, готелі, логістику та змішане використання.
Це застосовуватиметься до договорів оренди, укладених відповідно до будь-яких домовленостей, включаючи поновлення договорів оренди та опціони продажу орендодавцем (але лише якщо ці домовленості укладено після набрання чинності заборони).
– Що заборонено? Будь-яке положення про перегляд орендної плати в новому договорі оренди буде недійсним у тій мірі, в якій воно гарантує мінімальне відсоткове підвищення незалежно від ринкових умов або контрольного фактора (наприклад, плинність орендарів, ІСЦ/РПІ), або запобігає падінню переглянутої орендної плати нижче будь-якого раніше узгодженого рівня.
Досі існує певна невизначеність щодо того, що саме підпадатиме під заборону. Остаточна позиція буде можлива лише після публікації додаткових інструкцій.
– Впровадження. Заборона ще не набула чинності повністю, і це буде запроваджено шляхом прийняття вторинного законодавства, яке очікується у 2027 році.
Ретроспективний елемент вже діє, оскільки поновлення договорів оренди, укладених (а) відповідно до договірної опції поновлення, укладеної 17 березня 2026 року або пізніше; та (б) наданих після набрання чинності заборони, підпадають під дію заборони, коли ця опція поновлення реалізується.
ЯКИЙ ВПЛИВ ЦЕ МАТИМЕ НА АЕРОПОРТНИЙ СЕКТОР?
– Загрожені потоки доходів, не пов’язані з аеронавігацією. Портфелі нерухомості аеропортів зазвичай вважаються низькоризиковим класом активів через високий попит і гарантію доходу, що забезпечуються UORRs.
Однак, заборона призводить до зміни розподілу ризиків, запроваджуючи можливість коригування орендної плати у бік зниження.
Тим не менш, важливо розрізняти нерухомість в аеропорту та нерухомість на ширшому ринку. Оскільки площа в аеропорту є обмеженою, оператори аеропортів, як правило, можуть стягувати вищу орендну плату.
Крім того, за відсутності UORR, перегляди орендної плати на відкритому ринку можуть призвести до зростання або, в гіршому випадку, до незмінного рівня орендної плати за умови сталого попиту.
– Справедливіший розподіл комерційного ризику. Комерційний ризик буде більш справедливо розподілений між орендодавцем та орендарем за новим режимом. Орендна плата буде більш точно відображати ринкові умови та дозволятиме коригування у бік зменшення (теоретично).
Однак на практиці переговори, ймовірно, продовжуватимуть формуватися тією ж динамікою, яка загалом регулює нерухомість аеропортів.
Дефіцит місця та високий попит в аеропортах продовжуватимуть посилювати вплив орендодавців, дозволяючи операторам аеропортів ефективно використовувати багато варіантів пом'якшення наслідків, описаних нижче.
ВАРІАНТИ ПОМ'ЯКШЕННЯ НАСЛІДКІВ
– Коротші терміни та ширші варіанти перерв. Аеропорти – це динамічне середовище, і оператори аеропортів можуть використовувати це на свою користь, забезпечуючи коротші терміни оренди.
Це скорочує період впливу зниження орендної плати, що дозволяє перепродати нерухомість після закінчення терміну дії договору.
Однак це збільшить транзакційні витрати, а також створить невизначеність доходів через ризики перездавання в оренду.
Ширший варіант розірвання договору оренди також може бути використаний для перегляду орендної плати через регулярні проміжки часу. Рішення про те, чи розривати певний договір оренди, може прийматися з урахуванням ринкових умов на момент розірвання.
– Використання концесійних угод. Оператори аеропортів можуть розширити використання концесійних угод для документування нероздрібних орендних угод. Це дозволяє операторам аеропортів включати положення, що гарантують підвищення орендної плати.
Існує ризик того, що використання концесійної угоди порушуватиме положення про боротьбу з ухиленням від сплати податків, якщо суд тлумачитиме її як угоду про лізинг. Однак, якщо вони правильно складені, вони не повинні підпадати під заборону.
– Фіксоване підвищення орендної плати. Згідно з новим режимом, фіксоване, поетапне підвищення орендної плати, визначене та узгоджене на початку терміну, дозволяється.
Це забезпечує максимальну гарантію доходу для оператора аеропорту. Однак, гнучкості немає – це ризикована ситуація, чи платитиме орендар більше, стільки ж чи менше за ринкову орендну плату через кілька років.
– Доплати до орендної плати. Ще одним варіантом є включення механізму доплати до самого договору оренди, пов’язаного з факторами.
Згідно з цією моделлю, базова орендна плата залишається фіксованою (і тому не зазнає впливу заборони), але орендар буде зобов'язаний сплачувати додаткову плату, якщо змінний фактор, такий як оборот або кількість пасажирів, перевищує узгоджений поріг.
Така домовленість збільшує ймовірність збільшення доходу, одночасно зберігаючи базову орендну плату.
– Перерозподіл доходів у бік доходів від авіації. Там, де доходи від неавіаційної діяльності знаходяться під загрозою, інші потоки доходів від авіації залишаються незмінними.
Оператори аеропортів можуть розглянути можливість прискорення продажу нерухомості зі слабким попитом та провести аудит будь-яких майбутніх планів щодо подальшого придбання нерухомості.
ВИСНОВОК
Хоча скасування UORR (Uber-Restricted Region - орендних пільг) становить загрозу для орендних доходів операторів аеропортів, не все втрачено, оскільки все ще існує низка варіантів для збільшення доходів.
Існуючі портфелі не підлягають негайному знеціненню, а договори оренди, укладені до квітня 2026 року, збережуть свої положення про UORR (Uniform Restrictive Registare Registare - Короткий опис змін) протягом решти термінів їх дії.
Якщо ви дочитали до цього місця і перебуваєте за межами Англії та Уельсу, було б розумно взяти натхнення з існуючої вдосконаленої системи складання UORR (Union Restricted Resource Register - Реєстраційний номер орендованого будинку) щодо того, як забезпечити майбутнє та максимізувати потоки доходів від нерухомості – принаймні, до того, як вам також заборонять це робити.
Джерело інформації: Airport World
